怎么办港澳通行证深度|长三角地区楼市大点兵,南通受益高铁规划利好-南通周刊

深度|长三角地区楼市大点兵,南通受益高铁规划利好-南通周刊



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根据克而瑞地产研究的《长三角城市群房地产市场前景研判》显示:2016年,房地产市场成交显著放量,全国商品房销售面积升至13.58亿平方米,创历史新高。长三角城市圈更是首当其冲,市场规模急速扩容,销售总金额近3万亿元,占全国25%的市场份额。下半年,长三角城市圈内三、四线城市房地产市场明显转暖,短期内投资、投机性需求大量进场,市场热度推升至无以复加的地步。

一张图读懂长三角地区的限购等级
2017年至今,楼市政策层面仍旧延续“调控+刺激”组合拳,并有愈演愈烈之势。长三角城市圈作为当下最为火热的城市圈之一,在“调控+刺激”政策组合拳的作用下,房地产市场将发生哪些新变化?尤其是三四线城市市场热度能否延续也是一个值得深入探讨的话题。
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01长三角城市圈“单核”与“多核”并存市场规模近3万亿更关注中微观市场变化
长三角城市圈是我国最为发达的城市圈之一盛夏科技,包括三省一市共26个城市陈一郎,约有1.5亿人口,占全国面积仅为2.2%,但创造了全国五分之一的经济总量,城市群竞争力强劲。区域经济持续向好发展也为房地产市场奠定了坚实的市场基础。2016年,上海、南京、杭州、苏州、合肥和宁波6个城市成交总金额占全国总金额的比重达16%,长三角城市圈商品房销售金额更是接近3万亿元,全国占比约为25%。
1、“单核”上海辐射整个长三角区域朱永腾,“多核”宁、苏、杭、庐辐射周边三四线
从空间格局来看,长三角是典型的“单核”与“多核”并存的城市群百万傀儡兵。“单核”即指上海都市核心,通过发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用,依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线,推动整个长三角城市群的发展,而城市群的发展即是城镇化发展的主体,城市群可以解决一些城市发展过程中自身不能解决的重大问题死亡街机厅,这对房地产开发过程也至关重要。
“多核”是指以南京、杭州、苏州、合肥等二线城市形成多个的“小核心”,主要辐射周边三、四线城市。如南京城市圈是以南京为中心形成一个经济区域带吕美乐,成员城市包括南京、扬州、镇江、句容等城市,通过宁扬城际、宁句城际、宁滁城际等城际轨道交通线路形成发达的交通网络将城市群落紧密连接起来,在“环南京都市圈”概念带动下胡凯伦,核心城市高房价和高购房门槛的难题在一定程度上得到疏导,同时也带动了周边三四线城市库存去化单飞雪。
2、核心城市需求外溢,周边三四线显著受益,量价关系特征分化为四类
正由于长三角城市圈形成了上海超级“单核”叠加苏州、南京、杭州和合肥“多核”的基本格局,圈内三四线城市或多或少都受核心城市辐射。而在热点一、二线城市从严限购、限贷打压下,部分置业需求被迫向周边三四线城市迁移,房地产市场热度显著提升。
根据2017年一季度长三角区域内三四线城市商品住宅成交量、价走势马文才你欠抽,将成交面积、成交均价同比变化设为两个维度,并把房价同比涨幅20%作为分界线,长三角区域内三四线城市可以简单划分为以下4种类型:

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02长三角“多核”城市市场长期向好短期警惕透支风险
从目前长三角城市圈发展来看,核心城市南京、杭州、合肥、苏州、宁波市场潜力毋庸置疑,且从当前市场规模来看,宁、杭、庐、苏已经逐步迈向“新一线城市”。
近两年南京、杭州、苏州、合肥、宁波等城市在经济快速发展、区域规划不断完善之下,城市房地产快速发展,正逐步迈入“新一线城市”之列。但短期来看,合肥和宁波都有着广义库存风险的问题,即短期土地供应过量。南京、杭州部分远郊板块被热炒,未来价格存在回调的可能性。
从目前现状来看,南京、杭州、合肥、苏州,宁波等二线城市在政策调整下商品住宅成交量有所下降,但价格保持平稳,短期来看,怎么办港澳通行证市场存在一定风险,从长远角度考虑,5个城市房地产市场依然看好。第一,这些城市总体经济情况良好,例如南京,杭州两个城市,2016年南京杭州两市已跻身全国万亿GDP城市。第二奇迹王座,此类城市属于人口吸附类城市,常住人口与户籍人口比例均大于1,其中以苏州人口比最高,达1.56, 南京、杭州、宁波的人口比也均在1.24以上张戴维微博,未来的购房需求充足。第三,这些城市人均可支配收入保证了其充足的购买力,南京,苏州,杭州,宁波人均可支配收入均在44000元以上,位次在全国名列前茅。因此,对于南京、杭州、合肥、苏州、宁波房地产市场研判,关注点仍在与各城市未来的风险点。

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03“外溢”利好推动的三、四线市场可持续性良莠分化
不过,随着城市圈的不断发展,以及近一段时间核心城市陆续调控、力度不断加强,依附再其周边的三、四线城市房地产也迎来一波发展机遇。
1、量价齐升:嘉兴、镇江、马鞍山受益外溢,义乌内生于发达经济优势
量价齐升型城市主要集中在核心城市外围,轨道交通成为这类“卫星”城市迅速崛起不可忽视的因素,经济、产业等全方面融入核心城市圈,房地产市场更是尽享核心城市外溢需求。义乌则是属于典型的经济活力型城市宗文瑞,购房客群以本地自住、投资性需求为主导,高收入足以支撑更高的房价水平。长期来看,除地级市成交规模略高之外,多数县级市年均成交量不足200万平方米,市场规模依旧存在着较大的增长潜力。

2、量跌价升:无锡、吴江、太仓、昆山受限购、限贷打压,南通受益高铁规划利好
量跌价升型城市集中分布在上海、苏州周边,其与核心城市之间的时间距离都在一小时以内,也是当下最为热门的三四线城市。2016年,量跌价升型城市房价全部有过一波热炒,以南通为例,全市成交均价同比涨幅超50%,售价同比翻番的项目并不鲜见。高房价必然导致有购房能力的客群基数大幅缩水,并且倒逼当地房管局祭出更为严厉的调控政策,成交量高位回落也属自然现象。

3、量升价稳:多数受益于返乡置业,盐城交通规划利好下价格快速增长
量升价稳的城市中,多数城市房价不高且市场规模较小,本地购房需求不足,受到核心城市辐射效应十分有限,尽管在返乡置业带动下成交同比上涨,但由于需求不足、供应较多导致价格涨幅较低,仅有徐州、盐城两个体量较大城市去年市场堪称“火热”。

4、量跌价平:温州房地产市场尚处调整期,淮安交通规划利好助推市场发展
从地理位置看,温州、金华、江阴和淮安均与核心城市相距较远,其房地产市场的发展受核心城市辐射作用很小。在城市外来人口流入十分有限的情况下,本地新增房源主要以本地消化为主,霍凡目前仍都处于去库存状态,尤其温州楼市持续低迷,未来市场发展仍不看好。

附上南通楼市近期成交数据
以下数据,仅供参考





近来南通出台多项政策对楼市进行调控和抑制田蕾希,取得了一定的成效。而随着在上海这样的超一线城市拿地、购房难度越来越大,南通作为与上海全面对接的城市,未来还将受到关注,未来楼市发展可圈可点戈壁水世界。那些暂时被调控压抑的需求,或在不久的未来逐渐释放。
来源:克而瑞地产研究、房天下
编辑制作:雄哥、无缺
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